En afdød efterlader sig ofte fast ejendom. I de fleste tilfælde i form af en villa, en ejerlejlighed, eller et sommerhus, men det kan også være en erhvervsejendom.
Ofte er den faste ejendom det største aktiv i boet, og det kan derfor have stor betydning for, hvordan ejendommen værdiansættes i boopgørelsen. Værdiansættelsen har blandt andet betydning for, hvordan boets formue deles mellem arvingerne samt størrelsen af den boafgift, som arvingerne skal betale. Herudover har skattemyndighederne interesse i værdiansættelsen, idet den kan være afgørende for, hvorvidt dødsboet er skattepligtigt.
Læs mere: Hvad er boafgift (arveafgift)
Reglerne for værdiansættelse af fast ejendom
Udgangspunktet er, at alle aktiver i et dødsbo skal værdiansættes til værdien i handel og handel i det aktuelle marked, dvs. handelsværdien. Det tillades dog, at en fast ejendom værdiansættes til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 20 % for så vidt angår ejendomme med nye ejendomsvurderinger. For ejendomme, som endnu ikke har modtaget en ny ejendomsvurdering, er grænsen +/- 15 %.
Det er ikke et krav, at arvingen er et nærtstående familiemedlem for at kunne værdiansætte fast ejendom efter denne metode, så længe der er tale om værdiansættelse i et dødsbo. Der gælder andre regler, hvis der er tale om overdragelse i levende live.
Udgangspunktet er, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der holder sig inden for grænsen på +/- 20 %. Foreligger der ”særlige omstændigheder” kan skattemyndighederne dog tilsidesætte denne værdiansættelse, enten ved selv at fastsætte en højere værdi eller ved at bede skifteretten om, at udmelde en sagkyndig til at værdiansætte ejendommen til handelsværdien.
Hvis man som arving ønsker, at ejendommen værdiansættes så lavt som muligt med henblik på at minimere boafgiften, kan man således som udgangspunkt anvende den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 20 % (eller 15 %).
Der kan dog være modstridende interesser imellem arvingerne, idet de arvinger, som ikke skal have ejendommen udlagt, ofte vil være interesserede i en så høj værdiansættelse som muligt af hensyn til størrelsen af deres arvelodder. I den situation kan det være hensigtsmæssigt at få vurderet ejendommen af en sagkyndig. Dette er i praksis ofte løsningen på konflikter om værdiansættelse af en fast ejendom, idet udgangspunktet er, at et aktiv skal udlægges til handelsværdien.
Udenlandske ejendomme
For så vidt angår værdiansættelsen af udenlandske ejendomme, kan der beregnes en værdi svarende til en dansk ejendomsvurdering. Ved beregningen anvendes samme fremgangsmåde som ved fastsættelse af grundlaget for ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme. Udgangspunktet for beregningen er enten en udenlandsk vurdering, der er godkendt af Vurderingsstyrelsen, eller ejendommens faktiske handelspris.
Værdiansættelse i et testamente
I praksis ses det ofte, at afdøde har beskrevet i sit testamente, hvordan den faste ejendom skal værdiansættes, og hvem der skal arve ejendommen. Dette kan alene betragtes som et ønske, og er således ikke bindende for arvingerne. Det står enhver arving frit for at kræve, at ejendommen skal vurderes til handelsværdien.
Hvis man som arving er usikker på, hvordan værdiansættelsen af en ejendom skal ske, er der mulighed for at anmode skattemyndighederne om et bindende svar.
Er du interesseret i at høre mere eller har du brug for hjælp, er du velkommen til at kontakte os på mail kontakt@replik.dk eller telefon 7199 2144.
Af jurist Cathrine Gert Nielsen
