- Hjem
- Bolig
- Familiehandel
Hvad er en familiehandel?
En familiehandel er, når en bolig overdrages mellem nære familiemedlemmer på
særlige vilkår. Det kan for eksempel være, når forældre sælger deres bolig,
sommerhus eller lejlighed til et barn eller barnebarn.
En familiehandel adskiller sig fra et almindeligt boligsalg, fordi lovgivningen i visse
tilfælde giver mulighed for at overdrage boligen til en lavere pris end
markedsværdien – uden at differencen som udgangspunkt anses som en
afgiftspligtig gave, der udløser gaveafgift.
I mange tilfælde kan boligen overdrages til en pris, der ligger op til 15 % eller 20 %
under den offentlige ejendomsvurdering, afhængigt af hvilken vurdering boligen har
på overdragelsestidspunktet.
Ved familieoverdragelser vælger mange også at oprette et familielån i forbindelse
med handlen. Her bruges typisk et gældsbrev, som dokumenterer, at køber skylder
en del af købesummen til sælger. Det kan gøre det lettere for et familiemedlem at
overtage boligen uden at skulle finansiere hele købet gennem banken.
Hvilke regler gælder ved familieoverdragelse?
Når en bolig overdrages mellem nære familiemedlemmer, gælder der særlige regler for prisfastsættelsen. Reglerne gør det muligt at sælge boligen til en lavere pris end markedsværdien uden automatisk at udløse gaveafgift.
Det afgørende er, hvilken offentlig ejendomsvurdering boligen har på tidspunktet for overdragelsen.
15 %-reglen: Hvis boligen endnu ikke har fået en ny offentlig ejendomsvurdering, kan boligen som udgangspunkt sælges til 15 % under den offentlige vurdering.
20 %-reglen: Hvis boligen har modtaget en ny ejendomsvurdering, kan boligen som udgangspunkt overdrages til 20 % under vurderingen.
Det er i dag de fleste boligejere, der har modtaget de nye vurderinger, og derfor vil 20 %-reglen ofte være den relevante regel ved familiehandel.
Hvem kan man lave en familiehandel med?
Reglerne om familieoverdragelse anvendes typisk ved overdragelse mellem
personer, der er omfattet af gaveafgiftskredsen.
Det gælder blandt andet:
- Børn
- Stedbørn
- Svigerbørn
- Plejebørn
- Børnebørn
- Forældre
Søskende, nevøer, niecer og øvrige familiemedlemmer er som udgangspunkt ikke omfattet af reglerne om familiehandel.
Udvidet rådgivning hos Replik
Priser fra
- Vi guider dig igennem reglerne når en bolig skal overdrages
Familielån og gældsbrev ved familiehandel
Ved en familiehandel vælger mange at kombinere overdragelsen med et familielån.
Et familielån betyder, at sælger låner hele eller dele af købesummen til køber. Lånet
dokumenteres typisk i et gældsbrev, som beskriver lånets størrelse og vilkår.
Det kan være en fordel, hvis køber ikke ønsker eller har mulighed for at låne hele
beløbet i banken. Samtidig kan det give familien større fleksibilitet i forbindelse med
generationsskifte eller boligoverdragelse.
Det er vigtigt, at gældsbrevet bliver korrekt udformet, så der ikke senere opstår tvivl
om vilkårene eller skattemæssige konsekvenser.
Selvom det kaldes et familielån, kan denne type lån også anvendes mellem andre
personer. Ved familiehandler bruges det dog ofte mellem forældre og børn som led i
generationsskifte eller boligoverdragelse.
Vær opmærksom på særlige omstændigheder
Selvom man holder sig inden for 15 %- eller 20 %-reglen, er det ikke altid en garanti for, at Skattestyrelsen accepterer overdragelsesprisen.
I nogle tilfælde kan Skattestyrelsen vurdere, at den offentlige ejendomsvurdering ikke afspejler boligens reelle markedsværdi. Det kaldes særlige omstændigheder.
Det kan blandt andet være relevant, hvis:
- Boligen for nylig er blevet vurderet væsentligt højere af en ejendomsmægler
- Der er foretaget større renoveringer eller ombygninger siden den seneste
vurdering - Der er optaget realkredit- eller banklån i boligen på baggrund af en væsentligt
højere værdi - Boligen tidligere er blevet handlet til en højere pris
- Øvrige arvinger modtager kompensation, som kan indikere, at den reelle
handelsværdi er højere
Hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder, accepterer Skattestyrelsen som
udgangspunkt en værdiansættelse inden for +/- 15 % af den offentlige vurdering
efter de gamle vurderinger og +/- 20 % efter de nye ejendomsvurderinger.
Der vil altid være tale om en konkret vurdering af de samlede forhold omkring
boligen og overdragelsen.
Det er derfor vigtigt at få rådgivning, før en familiehandel gennemføres – særligt hvis
der kan være forhold, som påvirker boligens værdi eller den skattemæssige
behandling.
Skatteforbehold ved familiehandel
Ved familieoverdragelser indsættes ofte et skatteforbehold i overdragelsesaftalen. Et
skatteforbehold kan give parterne mulighed for at ændre eller ophæve handlen, hvis
Skattestyrelsen senere tilsidesætter værdiansættelsen eller vurderer, at der
foreligger særlige omstændigheder.
