Efter kraftige prisstigninger viser boligmarkedet tegn på opbremsning i København, mens lavt udbud og stigende priser fortsat presser køberne i Aarhus. Det kan få flere unge til at søge økonomisk hjælp hos deres forældre, men uklare aftaler kan senere føre til gæld, gaveafgift og konflikter i familien.
I København steg den gennemsnitlige pris på ejerlejligheder fra cirka 60.000 til godt 75.000 kroner pr. kvadratmeter fra april 2025 til april 2026. En lejlighed på 80 kvadratmeter blev dermed omkring 1,2 millioner kroner dyrere på ét år.
Siden er udbuddet begyndt at vokse, mens salget er bremset. I Aarhus går udviklingen fortsat den modsatte vej. Ved indgangen til juli 2026 var der 352 ejerlejligheder til salg mod 697 året før. Samtidig var en lejlighed på 80 kvadratmeter blevet cirka 600.000 kroner dyrere på et år.
Udviklingen kan fremkalde forskellige reaktioner hos boligkøberne. I Aarhus kan frygten for at gå glip af en bolig føre til hurtige beslutninger. I København kan usikkerheden få købere til at spekulere i, om priserne har nået toppen.
I begge situationer bør beslutningen først og fremmest tage udgangspunkt i behovet for et sted at bo, familiens økonomi og boligens juridiske forhold – ikke forventningen om den næste prisbevægelse. Det mener Rasmus Keval Jørgensen, jurist hos Replik.
– Man kan ikke vide, om priserne stiger eller falder efter købet. Derfor bør man sikre sig, at økonomien kan holde både på kort og langt sigt, og at alle aftaler er klare. Det gælder især, når forældrene hjælper med finansieringen. Boligpriserne er historisk steget over længere perioder, men jo kortere tidshorisont man køber med, desto mere sårbar er man over for et fald, siger Rasmus Keval Jørgensen.
Prisfald kan efterlade barnet med gæld
Hvis forældrenes hjælp gives som et lån, og boligen efterfølgende falder i værdi, kan gælden til forældrene overstige friværdien. Barnet kan dermed komme i en situation, hvor boligen ikke kan sælges, uden at der efterfølgende står gæld tilbage.
Forældrene kan vælge at eftergive hele eller dele af gælden, men en gældseftergivelse betragtes som en gave. I 2026 kan hver forælder som udgangspunkt give sit barn op til 80.600 kroner uden gaveafgift. Eftergives et større beløb, kan den overskydende del udløse en gaveafgift på normalt 15 procent.
– Et familielån bliver ikke uden videre mindre, bare fordi boligens værdi falder. Ønsker forældrene at hjælpe barnet videre ved at eftergive en større del af gælden, skal familien også være opmærksom på reglerne om gaveafgift, siger Rasmus Keval Jørgensen.
Forældrenes hjælp skal defineres
Forældrenes bidrag kan gives som en gave, et familielån eller et arveforskud. Hjælpen kan også tilrettelægges som et forældrekøb eller ved, at forældrene bliver medejere af boligen.
Modellerne har forskellige juridiske og skattemæssige konsekvenser. Derfor bør familien skriftligt aftale:
• Om pengene er en gave, et lån eller et arveforskud
• Om et lån skal afdrages løbende eller kunne kræves betalt på anfordring
• Om forældrene skal have pengene tilbage, når boligen sælges
• Hvem der får en eventuel gevinst og bærer et eventuelt tab
• Hvem der betaler skatter og andre løbende udgifter
• Om søskende senere skal kompenseres
• Hvad der sker, hvis barnet køber sammen med en kæreste
Betaler forældrene udgifter, som barnet selv er forpligtet til at afholde, kan betalingerne efter omstændighederne også blive betragtet som gaver.
– Uenigheden opstår sjældent den dag, pengene bliver overført. Den opstår typisk flere år senere, når boligen skal sælges, parret går fra hinanden, eller arven efter forældrene skal fordeles. Hvis aftalen ikke er skrevet ned, kan en hjælpende hånd udvikle sig til en familiekonflikt, siger Rasmus Keval Jørgensen.
Ugifte par risikerer en skæv fordeling
Hvis et ugift par køber bolig sammen, bør parret overveje en samejeoverenskomst. Har den ene eksempelvis modtaget en million kroner fra sine forældre, er det ikke automatisk sikret, at beløbet går tilbage til vedkommende ved et brud – heller ikke selvom betalingen kan dokumenteres.
En samejeoverenskomst og eventuelt et gældsbrev kan fastlægge ejerandele, indskud, løbende udgifter, større investeringer og fordelingen af et senere salgsprovenu.
Samtidig bør tidspres og konkurrerende købere ikke føre til, at rådgiver- og finansieringsforbehold udelades af købsaftalen. En juridisk gennemgang kan blandt andet afdække problemer i ejerforeningens økonomi, kommende renoveringer, servitutter og risikoen for uventede fællesudgifter.
– Markedet kan ændre sig hurtigt, men købsaftalen og finansieringen kan følge familien i mange år. Derfor skal man ikke kun spørge, om det er det rigtige tidspunkt at købe. Man skal også spørge, om boligen, økonomien og aftalerne er de rigtige, slutter Rasmus Keval Jørgensen.
